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Le bail société, louez sans contrainte et sans risque

En tant que propriétaire, si vous louez votre appartement ou votre maison à une entreprise qui veut y héberger l’un de ses salariés ou dirigeants, vous allez signer un contrat de location. Oui mais, quel contrat signer ?

Un contrat de location de logement de fonction.
On pourrait penser que c’est un contrat classique de location meublé d’un an, mais la grande particularité de ce contrat est qu‘il échappe à la loi de 1989 qui fixe toutes les règles pour la location de logements loués à titre de résidence principale du locataire. Ce type de location échappe donc, entre autres, à l’encadrement des loyers des logements situés en zone tendue, mis en place par la loi Alur.

Que le bail société bénéficie à un salarié souhaitant s’y installer durablement, ou pour des cadres en mobilité de passage quelques semaines ou quelques mois dans une ville, passer par un bail de logement de fonction présente donc de nombreux avantages que nous allons essayer de détailler ci-dessous.

Une souplesse contractuelle indéniable
En contractant un bail société avec une entreprise vous disposez d’une liberté quasi complète sur les termes du bail. Les clauses obligatoires concernant les locations meublées pour les personnes physiques ne s’appliquent pas pour une personne morale, vous pouvez donc fixer librement :
• la durée du bail et de ses éventuels renouvellements
• le préavis si vous souhaitez donner congé au terme du bail
• le préavis si la société souhaite donner son congé en cours de bail (vous pouvez même prévoir une période ferme pendant laquelle la société ne peut donner congé)
• le dépôt de garantie
• le paiement des loyers (3 mois à l’avance est par exemple possible)
• le paiement des charges au forfait ou au réel

Pour résumé tout est possible, il faut simplement fournir un logement aux normes ainsi que les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, ERNT).  La loi de 1989 est protectrice des intérêts du locataire pour tout ce qui touche à son logement, mais il n’y a aucune raison de faire bénéficier une entreprise de toute cette protection.

De plus, la location avec un bail classique est d’un an en location meublée, le contrat se renouvelle ensuite par tacite reconduction sur une période de même durée. Mais ces durées légales ne s’imposent pas non plus à ce type de contrat. Cela à du sens car l’attribution d’un logement pour un salarié est liée à son emploi dans l’entreprise. Il est donc logique qu’il ne puisse pas rester dans le logement lorsqu’il quitte son emploi.
Si vous souhaitez pouvoir garder le contrôle sur le choix du locataire qui occupe votre logement, vous pouvez ajouter une clause indiquant que l’entreprise doit vous informer de tout changement de locataire et que vous avez dès lors la possibilité de lui donner congé en respectant un préavis à déterminer. Cette clause peut notamment servir si le locataire initial quitte l’entreprise.

Une sécurité financière plus importante
Le deuxième avantage de la location de fonction lorsque vous êtes loueur, est la sécurité financière que vous apporte une entreprise qui prend en charge toutes les obligations contractuelles de l’employé qui occupe le logement.
Par contre, ceci implique que l’entreprise dispose d’une couverture financière et d’une santé solide pour faire face à ses obligations.
C’est pourquoi il vaut mieux demander au représentant de la société :
• les deux derniers bilans de la société: attention à l’endettement
• les deux derniers comptes de résultats : vérifiez que la société dégage des revenus suffisants
• un extrait Kbis

Le bail société est donc une solution facile et peu risquée pour louer votre bien, mais il n’est pas toujours facile de trouver ce cas de figure!

La loi ELAN : ce qui change

Vous avez certainement entendu parlé de La loi ELAN.  Mais, c’est quoi exactement? La loi ELAN signifie Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Elle vise à réformer le droit immobilier.  Elle a vu son texte publié sur le journal officiel  le 24 Novembre 2018. Elle  compte 233 articles de loi.

Parmi elles, we-Cities fait le focus sur 2 mesures importantes   :

  • Le bail mobilité :

Il a été spécialement conçu pour les locataires à mobilité professionnelle par exemple pour des personnes en stage, des contrats d’apprentissage, des missions et déplacements professionnels.

Il est question ici bien évidemment de logements meublés. Ce contrat  a une durée comprise entre 1 et 10 mois.  Il est une alternative au bail classique de 1 an reconductible et au contrat étudiant de 9 mois. Pour rappel, le contrat saisonnier ou de courte durée ne peut dépasser 3 mois soit 90 jours.

Le bail mobilité, contrat souple, permet des facilités de résiliation adaptées pour ce type de locataire (1 mois de préavis). Il peut être prolongé une seule fois dans la limite de 10 mois.  La différence pour les propriétaires ou agence immobilière est que le dépôt de garantie est interdit dans un bail mobilité.  Si dégradation il y a, la solution donnée est de faire un recourt à Visale ce qui veut dire entamer des démarches administratives qui peuvent parfois s’avérer longues.

Concernant le positionnement de son loyer, il devra être aligné sur le loyer du bail classique, en particulier en zone tendu.  Les charges seront à payer forfaitairement, pour plus de simplicité.

Enfin, nous vous conseillons aussi de vous rapprocher de votre commune pour savoir si vous êtes aussi concernés par le plafonnement des loyers .

  • Le renforcement des contrôles pour les locations courtes durées et saisonnières.

Sont concernés les grandes villes. Clairement l’administration va faire la chasse aux personnes qui ne déclarent pas leur activité de location meublée courte durée ou qui ne respectent pas la loi. Alors gare à vous !

Pour rappel :

Vous avez le droit de louer votre résidence principale en courte durée jusqu’à 120 nuits soit 4 mois sur une année civile soit du 1er janvier au 31 décembre. Il y a bien une limitation.

Pour les résidences secondaires, il n’y a aucune limitation, vous pouvez louer votre logement toute l’année.

Il est obligatoire de collecter une taxe de séjour auprès du locataire et de la verser à la commune, qu’ils s’agissent d’une résidence principale ou secondaire. Certaines plateformes comme Airbnb le font pour vous.

Depuis le 1er janvier 2019, un numéro d’enregistrement est obligatoire pour chaque bien mis en location courte durée. Il est à demander auprès de la mairie de votre commune et à inscrire sur chaque annonce de chaque plateforme. Cela permet de tracer chaque logement, notamment ceux limités par le nombre de jours (résidence principale). Un changement d’usage peut être obligatoire dans certaines villes aussi comme c’est le cas pour Toulouse au 1er janvier 2019. Des sanctions peuvent être lourdes si manquement de ces obligations.

 

 

Location de vacances : le cadre réglementaire reste flou

Professionnels de la location de vacances et députés étaient réunis jeudi 21 septembre pour les Assises de la location de vacances.

Depuis 2014 et la loi Alur, la réglementation encadrant la location de vacances s’est renforcée. Le nombre de jours est limité à 120 pour une location dans une résidence principale – seuil au-delà duquel un changement d’usage est nécessaire. Les villes de plus de 200 000 habitants et de la petite couronne, mais aussi celles situées dans des zones dites tendues, peuvent imposer un numéro d’enregistrement aux locataires. Une option que Paris adoptera le 1er octobre. Nice a promis de suivre, tandis que d’autres villes françaises l’envisagent, comme Bordeaux, Lyon ou Strasbourg.

Des textes à préciser

S’agissant du numéro d’enregistrement et du décret d’application, avec notamment la notion discutable de « zone tendue », les textes manquent de clarté. Qui plus est, aucune sanction n’est à ce jour prévue pour ceux qui ne respecteraient l’obligation d’enregistrer…

« Les habitants et les élus s’interrogent au sujet de la notion de zone tendue, qui reste floue. Nous devons travailler pour en donner une définition concrète », a reconnu Frédérique Lardet, députée de Haute-Savoie, lors des Assises nationales de la location de vacances à Paris. « Le décret d’application reste, sous certains aspects, assez flou, a-t-elle ajouté. Nous ne devons pas trop tarder pour réajuster assez vite. »

« Comme c’est flou, une économie souterraine de la location risque de se développer, met en garde Timothée de Roux, président de l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances (UNPLV) et DG d’Abritel/HomeAway. Des locations vont passer en offline, ce que nous constatons d’ailleurs dans des villes où la réglementation s’est déjà renforcée. »

L’UNPLV appelle à une pause réglementaire

« Nous souhaitons une pause réglementaire, nous devons digérer toutes les lois, qui nous amènent à des développements technologiques et (à mobiliser) des ressources », a ajouté Timothée de Roux. Une pause sans doute salutaire pour clarifier les textes, informer les plates-formes et les particuliers concernés, mais aussi évaluer les conséquences du cadre choisi par Paris et Nice.

© Yael Gasnier

« La réglementation doit être efficace, pour que les municipalités puissent réguler, et tendre vers un bon équilibre entre la location touristique et le logement, a souligné Pacôme Rupin, député de Paris. Nous devons aussi rendre plus attractive la location classique. » « Il faut effectivement évaluer le mille-feuille réglementaire et écouter tous les acteurs, ce que nous faisons en ce moment. Nous allons peut-être intégrer de nouvelles choses dans la réglementation, non pas pour ajouter, mais pour simplifier », a-t-il ajouté.

« Il faut sans aucun doute réunir l’ensemble des acteurs, poser un diagnostic, et arrêter d’empiler des mesures », a conclu Marc Lolivier. Le délégué général de la Fédération e-commerce et de la vente à distance (Fevad) a aussi rappelé une autre obligation à venir : les plates-formes devront dès 2020 déclarer à l’administration fiscale les revenus de leurs utilisateurs (soit les revenus 2019).

Source: http://www.lechotouristique.com/article/location-de-vacances-le-cadre-reglementaire-reste-flou,91907